【千葉市の不動産オーナー様へ】「減価償却」を最大活用して手残りのキャッシュを増やす節税戦略

千葉駅周辺の再開発や幕張エリアの活性化など、不動産市場に活気がある千葉市。

不動産経営において、税負担を抑えて手残りのキャッシュ（現金）を最大化するために、最も重要と言っても過言ではないのが「減価償却」の考え方です。

 「帳簿上の利益は出ているのに、なぜか手元にお金が残らない……」 そんなお悩みを持つオーナー様に向けて、税理士かつ宅建士の視点から、千葉市の中古物件を例に取った戦略的活用法を解説します。

 
1. 減価償却費は「お金が出ていかない魔法の経費」

減価償却とは、建物や設備などの資産を、その耐用年数に応じて数年に分けて経費化していく仕組みです。

最大のポイントは、「実際にお金は出ていかないのに、経費として計上できる」という点にあります。
この減価償却費を大きく計上できれば、帳簿上の利益（課税対象）を圧縮しつつ、手元の現金をしっかり残すことが可能になります。

 2. 千葉市の中古物件で狙う「短期間での大きな償却」

千葉市内、例えば中央区や稲毛区周辺には、築30年を超えるような中古アパートや区分マンションも多く流通しています。こうした「中古物件」こそ、減価償却の節税効果を最大化するチャンスです。

 「簡便法」による耐用年数の短縮

中古物件を購入した場合、法定耐用年数ではなく「簡便法」という計算式を使って、耐用年数を短く設定できるケースがあります。

 例：築22年（法定耐用年数超え）の木造アパートを購入した場合
法定耐用年数22年 × 20％ ＝ 4年 で償却が可能になります。

 本来22年かけて経費にする建物の価値を、わずか4年で集中的に経費化できるため、購入初期の数年間は大幅な節税、あるいは他の所得（本業の利益など）との損益通算による所得税の還付を狙えます。

 

3. 宅建士×税理士だからできる「出口戦略」を見据えたシミュレーション

ただし、減価償却には注意点もあります。償却が進むほど、将来その物件を売却する際の「帳簿上の価値」が下がるため、売却益（譲渡所得）が大きくなり、売却時の税金が高くなるリスクがあるのです。

 ここで重要になるのが、「税理士」としての税務判断と、「宅建士」としての不動産市場分析の掛け合わせです。

 デッドクロスの予測: 元金返済額が減価償却費を上回るタイミング（デッドクロス）を事前に予測し、対策を講じます。

 千葉市の市場動向に合わせた売却時期: 千葉駅周辺の再開発状況やエリアごとの地価動向を踏まえ、「いつ売却するのが最も手残りが多いか」を逆算して、現在の償却ペースを調整します。

 

4. まとめ：不動産経営は「数字」と「実務」のセットで考える

減価償却は単なる会計処理ではなく、不動産経営の成否を分ける「資金繰り戦略」そのものです。

 

在岡税理士事務所では、千葉市を中心に活動する税理士としてだけでなく、宅地建物取引士としての知見を活かし、物件の取得から管理、そして売却までをトータルでサポートいたします。

 「今の物件の減価償却、もっと有効に活用できないか？」

 「新しく千葉市内で物件を買いたいが、節税効果はどのくらいある？」

 そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

地域の不動産市場に精通した専門家が、貴方のキャッシュフローを最大化するお手伝いをいたします。